Dès 2028, les locaux commerciaux classés G au DPE ne pourront plus être loués, une échéance réglementaire qui concerne potentiellement des milliers de biens tertiaires en France. Instaurée par la loi Climat et Résilience, cette interdiction progressive marque un tournant pour les propriétaires et bailleurs, appelés à anticiper la rénovation énergétique de leurs bâtiments sous peine de voir leur patrimoine devenir inutilisable à la location.
Pourtant, entre spécificités réglementaires, méthodes de calcul réformées et situations particulières (locaux sans chauffage, DPE vierge…), les règles applicables au DPE des locaux commerciaux restent encore floues pour de nombreux professionnels. Cet article fait le point sur les obligations actuelles, les évolutions à venir et les cas d’exception, afin d’accompagner les acteurs de l’immobilier d’entreprise dans une gestion conforme et stratégique de leur parc.
Le DPE est-il obligatoire pour un local commercial ?
En principe, le DPE est obligatoire pour tous les bâtiments ou parties de bâtiment clos et couverts, qu’ils soient destinés à l’habitation ou à une activité commerciale. Il s’applique dans le cadre d’une vente ou d’une location d’un local commercial. L’objectif est d’informer les futurs occupants sur la performance énergétique du bien, sa consommation d’énergie estimée et ses émissions de gaz à effet de serre. Réaliser un DPE pour local commercial est donc une règle, mais il faut comprendre les nuances de cette norme.
Voici les motivations derrière la mise en place du DPE :
- Informer les acteurs du marché : Le DPE fournit aux acheteurs et aux locataires des données claires et objectives concernant la performance énergétique du local. Ces acteurs peuvent ainsi prendre des décisions éclairées.
- Encourager les économies d’énergie : Avec la visibilité de la consommation énergétique des bâtiments, les propriétaires et les occupants adopteront des comportements plus économes, effectuant des travaux d’amélioration.
- Lutter contre le changement climatique : Ce diagnostic permet de contribuer à la baisse d’émissions de gaz à effet de serre du secteur du bâtiment.
La loi impose que le DPE soit réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié et indépendant, garantissant ainsi la fiabilité et l’objectivité du diagnostic. Le rapport doit être intégré au contrat de vente ou de location et mis à disposition dès les premières visites.
Par contre, il existe quelques exceptions à cette règle générale. Certains types de locaux commerciaux peuvent être dispensés de la réalisation d’un DPE. On peut citer entre autres les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, et certains bâtiments classés monuments historiques en raison des obligations liées à la conservation du patrimoine architectural.
Existe-il une interdiction de location d’un local commercial avec DPE G ou F ?
La législation a évolué dans le but de renforcer les exigences en termes de performance énergétique des bâtiments, y compris les locaux commerciaux. Si le DPE révèle une mauvaise performance énergétique (classe G ou F). Dans ce cas, une question importante se pose : est-ce interdit de louer ce type de local commercial ?
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements considérés comme des passoires énergétiques. Le but est surtout d’encourager la rénovation énergétique du parc immobilier non résidentiel : les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits, etc.
Depuis le 1er janvier 2025, la location de tous les logements classés G est prohibée. Par contre, un local commercial de moins 1 000 m2 n’est pas concerné par cette règle en raison de vide juridique. Pour les locaux commerciaux (bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire), le cadre est un peu différent et lié notamment au décret tertiaire (dispositif Éco Énergie Tertiaire) qui impose des objectifs de réduction de consommation énergétique.
En raison de cette interdiction progressive, une stratégie plus globale a été mise en place. Elle vise à accélérer la transition vers un parc immobilier tertiaire plus performant et moins énergivore.
Voici les principales étapes de l’interdiction de location concernant le DPE local commercial :
- 2028 : Interdiction de location des locaux tertiaires classés G. Dès cette date, tout local commercial énergivore ne peut être proposé à la location.
- 2031 : Interdiction de location des locaux tertiaires classés F. Cela a pour but de renforcer les exigences et d’élargir le champ des bâtiments concernés.
- 2034 : Interdiction de location des locaux tertiaires classés E. À terme, seuls les locaux commerciaux avec une performance énergétique satisfaisante pourront être loués.
Pour les propriétaires, anticiper ces échéances et planifier les travaux de rénovation nécessaires est crucial pour éviter une perte de revenus locatifs et une dévalorisation de leur patrimoine.
À noter : Contrairement à ce que certains peuvent penser, il n’existe pas d’interdiction de vente d’une passoire thermique (DPE G ou F) de prévu.
Réforme du DPE sur les locaux commerciaux
Ces dernières années, le DPE a fait l’objet de diverses réformes pour améliorer sa fiabilité et sa pertinence. Ces changements ont aussi eu des répercussions sur la réalisation du DPE pour les locaux commerciaux.
L’une des principales évolutions concerne la méthode de calcul du DPE. Auparavant, deux méthodes coexistaient : la méthode dite « sur facture » et la méthode conventionnelle.
L'ancienne méthode « sur facture »
Basée sur les consommations réelles passées, elle était souvent imprécise et peu fiable. Elle dépendait des habitudes de consommation de l’occupant précédent et ne reflétait pas toujours les caractéristiques propres de la résidence. De plus, les factures pouvaient inclure des consommations liées à des usages non liés au bâtiment lui-même (par exemple les équipements informatiques).
La méthode conventionnelle (3CL)
La réforme a généralisé l’utilisation de la méthode conventionnelle, s’appuyant sur les caractéristiques physiques du bâtiment (isolation, systèmes de chauffage, ventilation, éclairage, etc.) et des scénarios d’usage standardisés en fonction du type d’activité.
La réforme par rapport au DPE local commercial génère différents avantages :
- Une meilleure prise en compte des spécificités des locaux commerciaux : La méthode conventionnelle sert à adapter l’évaluation aux particularités de diverses activités : bureaux, entrepôts, commerces, etc. Il faut également tenir en compte les besoins spécifiques en termes d’énergie.
- Une évaluation plus précise et objective de la performance énergétique : Tirant parti des caractéristiques du bâtiment, le DPE devient plus fiable et moins dépendant des fluctuations de consommation.
- L’intégration de nouveaux indicateurs et recommandations renforcées : Au-delà de la consommation énergétique et des émissions de GES, le DPE inclut des recommandations de travaux plus détaillées et adaptées.
- Une harmonisation des pratiques entre les types de bâtiments : L’usage d’une méthode unifiée simplifie la comparaison des DPE et renforce la cohérence des politiques énergétiques.
Afin de garantir la qualité des DPE réalisés, les réformes ont également introduit de nouvelles exigences en matière de formation et de certification des diagnostiqueurs.
Les cas particuliers concernant le DPE d’un local commercial
La réalisation d’un DPE pour un local commercial peut parfois se complexifier en raison de situations particulières. Certains cas nécessitent une attention spécifique et une adaptation de la méthodologie. En cas de doute, il est recommandé de se tourner vers un professionnel du secteur ou un diagnostiqueur certifié.
DPE local commercial sans chauffage
Un cas fréquent est celui d’un local livré brut, non équipé d’un système de chauffage. Dans ce cas, la réalisation d’un DPE peut sembler problématique, étant donné que le chauffage représente un élément important dans l’évaluation de la consommation énergétique. De plus, la méthode de calcul du DPE est liée au calcul de la consommation d’énergie pour le chauffage. Cela comprend également la production d’eau chaude sanitaire, les auxiliaires, l’éclairage et le refroidissement.
Comment procéder alors à un DPE pour un local commercial sans chauffage où l’un des postes majeurs de consommation est absent ? Le diagnostiqueur certifié va s’appuyer sur les caractéristiques inhérentes de la résidence pour estimer la performance énergétique théorique. En ce sens, il analysera particulièrement :
- L’isolation thermique : des murs, du toit, du sol et des fenêtres.
- L’inertie thermique du bâtiment : Sa capacité à stocker la chaleur et à la restituer de manière progressive sera examiné.
- L’exposition et l’orientation du local : les apports solaires gratuits peuvent être influencés.
- Le type de ventilation (naturelle ou mécanique).
- Les ponts thermiques (zones de faiblesse dans l’isolation).
À partir de ces éléments, le diagnostiqueur calcule la consommation conventionnelle du local si celui-ci dispose d’un système de chauffage standard. Il pourra ainsi attribuer des étiquettes d’énergie et de climat.
DPE vierge local commercial
Un autre cas particulier est celui du « DPE vierge ». Un DPE est dit « vierge » dans le cas où le diagnostiqueur n’a pas pu rassembler suffisamment d’informations afin d’évaluer la consommation énergétique du bâtiment. Cela peut se produire en cas de caractéristiques techniques complexes ou encore en l’absence de factures de consommation.
Un DPE vierge pour local commercial ne constitue pas un DPE valide. Il ne permet pas de satisfaire aux obligations légales en termes de données sur la performance énergétique. Dans ce cas, il devient essentiel de réaliser un DPE complet en recueillant les informations nécessaires.
Ci-dessous les conséquences d’un DPE vierge pour local commercial :
- Manque d’information pour les acquéreurs ou locataires : Aucune indication sur la performance énergétique du bien n’est fournie par un DPE vierge. Cela peut être un frein à la décision pour les potentiels intéressés.
- Nécessité de réaliser un DPE ultérieurement : Après avoir équipé le local et estimé les consommations énergétiques, il faut réaliser un nouveau DPE.
- Éventuelles difficultés pour la vente ou la location : Un bien avec un DPE vierge peut susciter des interrogations, rendant la transaction plus difficile. L’acquéreur ou le locataire pourrait se montrer réticent à se lancer, sans aucune idée des futures charges énergétiques.
Le propriétaire du local commercial devra ainsi fournir au diagnostiqueur tous les documents et informations utiles (plans, descriptifs techniques, etc.). Cela permettra de simplifier l’accès à la bâtisse afin d’effectuer les mesures et observations exigées.