Selon l’Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE), environ 75 % des logements construits avant 1975 sont classés D, E, F ou G en termes de performance énergétique. Face à ce défi de la rénovation et de la transition écologique, la législation évolue rapidement pour garantir la sécurité et la performance des bâtiments en copropriété. Dans cette optique, deux diagnostics majeurs matérialisent ces nouvelles exigences : le Diagnostic Technique Global (DTG) et le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).
Bien que souvent confondus, ils répondent à des objectifs distincts et s’imposent progressivement aux syndics et copropriétaires. En 2025, la compréhension de leurs différences, de leurs obligations légales et de l’impact de leur coût est indispensable. Cet article cherche à expliquer ces deux instruments clés pour la gestion efficace et la valorisation du patrimoine immobilier collectif en France.
Qu’est-ce que le DTG ?
Le Diagnostic Technique Global (DTG) est un audit complet et stratégique pour les immeubles en copropriété. Son objectif principal est d’évaluer l’état général d’un immeuble, à des fins de conservation du bâtiment sur le long terme et de sécurité des occupants. Il est obligatoire pour l’immatriculation des copropriétés construites depuis plus de dix ans et faisant l’objet d’une mise en copropriété. Il peut également être demandé par l’assemblée générale des copropriétaires pour tout autre immeuble.
Le DTG est réalisé par un professionnel qualifié et porte sur l’état apparent des parties et équipements communs, incluant une analyse des améliorations possibles en matière de performance énergétique de l’immeuble.
Ce diagnostic détaillé est crucial car il ne se résume pas à un simple constat. Il intègre notamment un état des lieux technique de l’immeuble, une évaluation de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales, et une liste chiffrée des travaux nécessaires pour la conservation du bâtiment sur les dix prochaines années. Concernant ces travaux, le DTG établit une estimation du coût ainsi qu’un calendrier d’exécution. Une fois présenté en assemblée générale, ce document sert de feuille de route aux copropriétaires pour planifier et budgétiser les interventions futures, garantissant ainsi la pérennité et la valorisation de leur patrimoine immobilier.
Qu’est-ce que le PPT ?
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est un document central en matière de gestion immobilière des copropriétés, notamment en France. Il s’agit d’une feuille de route prévisionnelle qui anticipe l’ensemble des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à l’amélioration de son efficacité énergétique, et à la prévention des risques sur une période s’étendant généralement sur dix ans. Le PPT est établi par un professionnel qualifié et se base sur une analyse détaillée de l’état du bâtiment, à savoir le Diagnostic Technique Global (DTG). L’objectif principal du PPT est d’assurer la pérennité du patrimoine et d’optimiser les dépenses en évitant les interventions d’urgence coûteuses.
Le PPT ne se limite pas à lister les travaux (ravalement de façade, réfection de toiture, isolation, remplacement des ascenseurs, etc.). Il contient également une estimation budgétaire pour chaque action planifiée, ainsi qu’un calendrier prévisionnel de réalisation.
L’adoption d’un PPT est une étape importante pour le syndicat des copropriétaires. Une fois voté en assemblée générale, il engage la copropriété à mettre en œuvre un Fonds de Travaux spécifique. Ce fonds permet de provisionner de manière progressive les sommes nécessaires, allégeant ainsi l’impact financier sur les copropriétaires. En somme, le PPT est un outil de gestion proactive qui apporte de la visibilité et sécurise l’investissement immobilier sur le long terme.
Quelles différences entre DTG et PPT ?
Le Diagnostic Technique Global (DTG) et le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) sont deux documents essentiels et souvent complémentaires dans la gestion des copropriétés, bien qu’ils aient des objectifs distincts. En résumé, le DTG dit quoi faire et le PPT dit quand et comment le financer.
Objectifs
Le DTG a pour objectif d’établir un état complet de l’immeuble, c’est-à-dire la situation générale et technique de la copropriété (état apparent, performances énergétiques). Il évalue les travaux nécessaires pour sa conservation, en présentant une liste estimative des interventions à réaliser.
Le PPT, quant à lui, est directement issu du DTG. Son but est d’étaler et de planifier sur une période de 10 ans les travaux identifiés comme nécessaires, en détaillant les étapes et le budget prévisionnel annuel.
Contenu
Le DTG est un document d’état des lieux approfondi qui intègre l’analyse de l’état des parties communes, un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ou un audit, et une évaluation sommaire des travaux à réaliser dans les dix années suivantes.
Le PPT se base sur les conclusions du DTG pour élaborer un calendrier précis des travaux, leurs coûts estimés, et l’impact sur les charges de copropriété.
Durée de validité
Le DTG n’a pas de durée de validité fixe. Il est plutôt considéré comme une photographie à l’instant T de l’immeuble. Le PPT, lui, couvre une période glissante de 10 ans et est mis à jour tous les 10 ans.
Méthodologie
La réalisation du DTG est confiée à un diagnostiqueur ou un bureau d’études externe. Le PPT est élaboré par le syndic ou l’assemblée générale sur la base des conclusions du DTG, parfois avec l’aide d’un professionnel spécialisé en maîtrise d’œuvre.
Obligatoire ou facultatif
Le DTG est obligatoire dans deux cas : si l’immeuble a plus de 10 ans et fait l’objet d’une mise en copropriété (création de lots) ou s’il fait l’objet d’une procédure d’insalubrité. Il peut être décidé volontairement par l’assemblée générale.
Le PPT est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans, sauf si un DTG valide et complet a déjà été réalisé et que l’assemblée générale ne valide pas le PPT.
Logements concernés
Ces deux documents concernent l’ensemble des immeubles d’habitation en copropriété, incluant les parties communes et les équipements collectifs. Ils sont avant tout des outils d’aide à la décision pour les copropriétaires.
DTG et PPT : Les obligations légales en 2025
Le Diagnostic Technique Global (DTG) et le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) constituent les deux piliers de la stratégie de conservation et de gestion financière des immeubles en copropriété, notamment depuis le renforcement législatif apporté par la Loi Climat et Résilience.
En 2025, ces deux obligations confirment leur rôle central dans la sécurisation de l’habitat collectif.
Quand le DTG est-il obligatoire ?
Le Diagnostic Technique Global (DTG) est exigé dans deux situations principales. Premièrement, il est obligatoire pour tout immeuble achevé depuis plus de dix ans et faisant l’objet d’une mise en copropriété. Le syndic provisoire doit alors le faire réaliser et l’annexer au règlement de copropriété ainsi qu’à l’état descriptif de division.
Deuxièmement, le DTG doit être réalisé lorsque l’administration demande au syndic de copropriété de produire ce document suite à une procédure d’insalubrité ou de péril. Enfin, la décision de réaliser un DTG peut également être prise par l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité simple de l’article 24. Bien que non systématique pour toutes les copropriétés, il reste la première étape recommandée pour l’établissement du PPT.
Quand le PPT est-il obligatoire ?
Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est devenu une obligation légale progressive pour toutes les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation. L’obligation d’établir et d’actualiser ce plan sur dix ans, incluant la liste des travaux, leur hiérarchisation et leur financement, est entrée en vigueur selon la taille de la copropriété.
Pour l’année 2025, une étape majeure est franchie : le PPT devient obligatoire pour les copropriétés comprenant 50 lots ou moins, complétant ainsi le déploiement de cette mesure. L’obligation était déjà effective depuis le 1er janvier 2023 pour les immeubles de plus de 200 lots, et depuis le 1er janvier 2024 pour ceux de 51 à 200 lots. Le PPT est donc, à compter de 2025, un outil de gestion incontournable, visant à anticiper et sécuriser l’avenir financier et structurel de l’habitat collectif en France.
Vous n’êtes pas sûr si votre copropriété a pour obligation d’effectuer des travaux de rénovation ? Découvrez ce que dit la loi vis-à-vis des délais de prescription pour des travaux en copropriété et de l’obligation de ravalement de façade.
Prix d’un DTG et d’un PPT
Le coût d’un Diagnostic Technique Global (DTG) et d’un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) varie considérablement selon la nature et la taille de l’immeuble, mais constitue un investissement incontournable pour la gestion d’une copropriété.
Prix d’un DTG
Le DTG est l’étude la plus complète, englobant l’état technique de l’immeuble, l’analyse des contrats, et un diagnostic de performance énergétique (DPE). Son prix est typiquement compris entre 5 000 € et 20 000 € HT pour une copropriété standard de taille moyenne (environ 20 à 50 lots). Ce coût est influencé par la complexité architecturale, l’ancienneté du bâtiment et le nombre de lots.
Prix d’un PPT
Le PPT est souvent inclus dans le coût global du DTG lorsque les deux prestations sont commandées ensemble. S’il est réalisé séparément, son prix est généralement plus bas, estimé entre 1 500 € et 5 000 € HT, car il réutilise les données techniques déjà collectées.
Différence de coût entre DTG et PPT
La principale différence de coût provient de l’étendue des investigations. Le DTG nécessite des visites, des mesures et des analyses approfondies, justifiant son coût plus élevé. Le PPT, lui, se concentre sur la planification et l’estimation budgétaire des travaux recommandés par le DTG. Commander les deux études simultanément permet souvent d’obtenir un tarif forfaitaire global et plus avantageux.
Par ailleurs, il est possible de bénéficier de certaines aides financières pour réduire le coût des opérations comme les CEE, encadrées par la fiche BAR-TH-177.