On estime que près de 5 millions de logements en France métropolitaine sont considérés comme des passoires thermiques (classés F ou G selon le Diagnostic de Performance Énergétique), un chiffre qui souligne l’ampleur du défi à relever pour atteindre les objectifs nationaux de transition énergétique. Cette situation a conduit à l’évolution de la loi, introduisant de nouvelles règles concernant la mise en location et, à terme, la vente de ces biens les moins performants sur le plan énergétique.
Le parc immobilier français compte une part importante de logements énergivores, souvent qualifiés de « passoires thermiques ». Caractérisées par une mauvaise isolation et une consommation d’énergie excessive, ces habitations représentent un enjeu majeur dans la lutte contre le réchauffement climatique et la précarité énergétique. Face à ce constat, les pouvoirs publics ont mis en place une législation progressive visant à inciter, puis à contraindre, les propriétaires à rénover ces biens. L’objectif est de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et d’améliorer le confort des occupants.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Un logement caractérisé par une très faible performance énergétique est communément appelé passoire thermique. Cette performance est évaluée en France par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Le DPE classe les bâtiments sur une échelle allant de A (très performant) à G (très énergivore), en se basant sur leur consommation d’énergie primaire et leurs émissions de gaz à effet de serre. Les passoires thermiques correspondent aux logements classés F ou G.
Concrètement, un logement classé F ou G présente d’importantes déperditions de chaleur. Cela est souvent dû à une isolation insuffisante des murs, de la toiture, des planchers bas, à des fenêtres peu performantes, ou encore à un système de chauffage vieillissant et énergivore. En conséquence, ces logements nécessitent une grande quantité d’énergie pour être chauffés ou refroidis, entraînant des factures énergétiques élevées pour les occupants et des émissions de gaz à effet de serre importantes.
Pour vendre ou louer un bien immobilier, il est obligatoire de fournir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Il informe les futurs acquéreurs ou locataires sur la performance énergétique du logement et leur donne une estimation de ses coûts énergétiques. Il comprend également des recommandations de travaux pour améliorer cette performance.
Existe-t-il une interdiction de vente d’une passoire thermique ?
Il n’existe pas encore d’interdiction totale et immédiate de vendre une passoire thermique en France. Cependant, la législation évolue rapidement pour restreindre progressivement la mise sur le marché de ces biens.
La loi Climat et Résilience de 2021 a introduit un calendrier d’interdiction de la mise en location des passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation d’énergie finale dépasse un certain seuil (fixé à 420 kWh/m²/an) sont interdits à la location. Cette interdiction s’appliquera progressivement à tous les logements classés G en 2025, puis à tous les logements classés F en 2028, et enfin à tous les logements classés E en 2034.
Concernant la vente, la loi impose déjà certaines contraintes. Depuis le 1er avril 2023, pour toute vente d’un logement classé F ou G, un audit énergétique réglementaire doit obligatoirement être réalisé en complément du DPE. Cet audit est plus détaillé que le DPE et propose un parcours de travaux de rénovation permettant d’atteindre a minima la classe C. Il a une valeur informative et doit être remis à l’acquéreur potentiel.
Si l’interdiction de vente n’est pas encore en vigueur, l’obligation d’audit énergétique et la connaissance du DPE et de ses implications (interdiction progressive de location) ont un impact significatif sur le marché. Les passoires thermiques sont de plus en plus difficiles à vendre et voient leur valeur diminuer, car les acquéreurs intègrent le coût des futurs travaux de rénovation dans leur décision d’achat.
Peut-on vendre un bien avec un DPE F ou G ?
Oui, il est encore possible de vendre un bien immobilier classé DPE F ou G en France. Comme mentionné précédemment, il n’y a pas d’interdiction formelle de la vente en ce moment.
Cependant, la vente d’une passoire thermique est soumise à des obligations d’information renforcées :
- Le DPE est obligatoire : Le vendeur doit fournir un DPE valide (réalisé depuis moins de 10 ans) à l’acquéreur potentiel dès la mise en vente. La classe énergétique (F ou G) doit figurer dans les annonces immobilières.
- L’audit énergétique est obligatoire : Pour les logements classés F ou G, un audit énergétique réglementaire (et non plus un audit énergétique incitatif) doit être réalisé et remis à l’acquéreur lors de la première visite et annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente. Cet audit présente des scénarios de travaux pour améliorer la performance énergétique du logement.
- Information sur l’interdiction de location : L’acquéreur doit être informé des futures interdictions de location qui s’appliqueront au bien s’il n’est pas rénové.
Ces obligations visent à informer l’acquéreur de l’état réel du bien et des travaux nécessaires pour l’améliorer. Bien que la vente soit autorisée, ces contraintes peuvent rendre la transaction plus compliquée et influencer le prix de vente à la baisse. Les acquéreurs sont désormais plus conscients des coûts de rénovation à prévoir et négocient souvent le prix en conséquence.
Faut-il acheter un logement avec DPE E ?
La décision d’acheter un logement avec un DPE E dépend de plusieurs facteurs et doit être mûrement réfléchie. Un logement classé E n’est pas encore considéré comme une passoire thermique au sens des interdictions de location actuelles ou prévues à court terme. Cependant, il est important de prendre en compte le calendrier législatif à venir. L’interdiction de louer s’appliquera aux logements classés E à partir de 2034.
Acheter un logement avec un DPE E peut présenter des avantages et des inconvénients :
Avantages :
- Le prix d’achat peut être plus attractif que celui d’un logement mieux classé, car il anticipe d’éventuels travaux futurs.
- Vous avez la possibilité de réaliser les travaux de rénovation énergétique à votre rythme et selon vos préférences, en bénéficiant potentiellement des aides financières disponibles (BAR-TH-174, MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur…).
- Rénover un logement permet d’améliorer son confort, de réduire ses factures énergétiques et d’augmenter sa valeur verte, c’est-à-dire sa valeur sur le marché en raison de sa bonne performance énergétique.
Inconvénients :
- Même si l’interdiction de location pour les logements classés E est prévue pour 2034, il est possible que la réglementation évolue et que le calendrier soit accéléré ou que d’autres contraintes apparaissent.
- Les travaux de rénovation énergétique peuvent représenter un investissement important, dont le coût doit être évalué précisément.
- Pendant la période précédant les travaux, vous pourriez avoir des factures énergétiques plus élevées qu’avec un logement mieux isolé.
Avant d’acheter un logement classé E, il est conseillé de consulter le DPE détaillé, de faire réaliser des devis pour les travaux de rénovation potentiels, de se renseigner sur les aides financières disponibles (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, etc.) et de bien évaluer votre capacité financière à réaliser ces travaux.
Est-il préférable de vendre ou rénover une passoire thermique ?
La décision de vendre ou de rénover une passoire thermique est complexe et propre à chaque propriétaire. Il n’y a pas de réponse unique, elle dépend de l’état du bien et de l’ampleur des travaux nécessaires, du coût de ces travaux minoré des aides financières, ainsi que de l’estimation de la valeur potentielle du logement après rénovation d’ampleur.
Votre situation financière, vos projets futurs (occuper, louer malgré les contraintes réglementaires, vendre rapidement) et le dynamisme du marché immobilier local sont également des facteurs déterminants à analyser pour prendre une décision éclairée.