Une mauvaise isolation des combles peut entraîner une perte d’énergie significative, avec environ 30 % de la chaleur d’un bâtiment s’échappant par une toiture mal isolée. Cela se traduit directement par des factures d’énergie plus élevées et une empreinte carbone accrue. C’est pourquoi l’isolation des combles représente un enjeu majeur. Et cette question prend une dimension particulière lorsqu’il s’agit d’une copropriété.
Effectivement, l’isolation des combles en copropriété présente des défis uniques. Quelles sont les exigences légales en matière d’isolation des combles en copropriété ? Et peut-être le plus important, qui paie pour ces projets d’isolation ? Les réponses ci-dessous.
Que dit la loi concernant l’isolation des combles en copropriété ?
L’isolation des combles devient obligatoire dans certaines situations précises. Lorsque d’importants travaux de rénovation sont entrepris sur l’immeuble, tels qu’un ravalement de façade significatif, une réfection complète de la toiture, ou encore l’aménagement de combles perdus, l’isolation thermique des surfaces concernées est imposée.
L’obligation d’isolation thermique en copropriété s’applique dès lors que les travaux portent sur plus de 50 % de la surface des parois concernées et sur une surface supérieure à 5 m². Cela signifie que si la copropriété engage des travaux majeurs sur l’enveloppe du bâtiment qui impactent directement les combles, l’isolation de ces derniers devient une exigence légale.
Par ailleurs, depuis 2024, les copropriétés avec 200 lots et plus sont tenues d’établir un PPT (Plan Pluriannuel de Travaux). Cette mesure vise à améliorer leur performance énergétique de manière significative d’ici 2050.
Pour les combles en copropriété, la jurisprudence joue un rôle essentiel dans l’interprétation et l’application de ces réglementations. Elle a notamment statué sur la nature des combles (parties communes ou privatives) et les responsabilités qui en découlent en matière de travaux.
En règle générale, si les combles sont considérés comme des parties communes, les décisions et le financement des travaux d’isolation relèvent de la copropriété dans son ensemble. Si les combles sont des parties privatives (par exemple, des combles aménagés ou aménageables appartenant à un lot spécifique), l’isolation de ces parties relève en principe de la responsabilité du copropriétaire concerné, bien que la copropriété puisse avoir un rôle à jouer si les travaux impactent la structure ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
La jurisprudence a également précisé que l’isolation, même si elle concerne des parties privatives, peut être rendue obligatoire par la copropriété si elle vise à améliorer la performance énergétique globale de l’immeuble et si elle est votée en assemblée générale.
Si vous avez le moindre doute concernant l’obligation de réaliser l’isolation des combles de votre copropriété, consultez les délais de prescription pour les travaux en copropriété.
Isolation des combles en copropriété : Qui décide ?
La décision d’engager des travaux d’isolation des combles en copropriété appartient collectivement aux copropriétaires, et elle est prise lors de l’assemblée générale (AG). La nature des travaux (amélioration, conservation, entretien) et leur impact sur la copropriété déterminent la majorité requise pour le vote.
Pour des travaux d’isolation des combles visant une amélioration de la performance énergétique de l’immeuble, la décision est généralement prise à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Cela signifie que la majorité doit être obtenue sur l’ensemble des voix du syndicat des copropriétaires, et non seulement parmi les présents et représentés. Si cette majorité n’est pas atteinte, un second vote peut être organisé immédiatement à la majorité simple (article 24) si au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires s’est prononcé en faveur du projet.
Dans certains cas, des travaux d’isolation peuvent être considérés comme nécessaires à la conservation de l’immeuble ou à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants. Dans ce cas, la majorité simple (article 24) peut suffire.
Il est crucial que le syndic de copropriété prépare soigneusement le dossier, en incluant des devis détaillés, des études techniques (si nécessaire) et des informations sur les aides financières possibles, afin de faciliter la prise de décision éclairée par les copropriétaires.
Qui paie l’isolation des combles en copropriété ?
La répartition des frais d’isolation des combles en copropriété est une question souvent source de débats. Elle dépend principalement de la qualification des combles (parties communes ou privatives) et de la nature des travaux. Donc, qui paie l’isolation des combles en copropriété ?
Si les combles sont des parties communes (ce qui est le cas le plus fréquent pour les combles perdus ou la toiture), les frais des travaux d’isolation sont répartis entre tous les copropriétaires selon les tantièmes de copropriété attachés à chaque lot. C’est le principe général de la répartition des charges communes.
Le cas d’un copropriétaire au dernier étage est spécifique et peut soulever des interrogations. Même si le copropriétaire du dernier étage est le seul à bénéficier directement d’un confort thermique amélioré grâce à l’isolation des combles situés au-dessus de son logement, il ne paie pas l’intégralité des travaux si les combles sont des parties communes. La jurisprudence a maintes fois confirmé que ces travaux profitent à l’ensemble de la copropriété par l’amélioration de la performance énergétique globale de l’immeuble et la valorisation du bâti. Ainsi, la répartition se fait bien aux tantièmes.
Cependant, il existe des nuances. Si l’isolation concerne des combles aménagés ou aménageables qui sont des parties privatives, la répartition peut être différente. Par exemple, si l’isolation concerne spécifiquement la toiture d’une copropriété, la question de qui paie se pose également. Si les travaux sont initiés par la copropriété pour une amélioration globale (ex : isolation de la toiture impactant les combles privatives), la répartition peut toujours se faire aux tantièmes.
Si le copropriétaire du dernier étage souhaite isoler ses combles privatives pour son propre confort, il en supportera seul le coût, à moins que la copropriété n’ait un intérêt collectif à ces travaux et décide de participer. Le règlement de copropriété doit être consulté attentivement, car il peut contenir des clauses spécifiques sur la répartition des charges pour ce type de travaux.
Vous n’avez pas les moyens de financer l’isolation des combles de votre copro ? Découvrez vos options si vous ne pouvez pas payer les travaux de la copropriété.
Quelles solutions pour financer une isolation des combles en copropriété ?
Le coût des travaux d’isolation des combles peut être conséquent pour une copropriété. Heureusement, plusieurs dispositifs d’aide financière sont mis en place par l’État et les collectivités locales pour soutenir la rénovation énergétique. Il est essentiel de bien les connaître pour optimiser le financement du projet.
- MaPrimeRénov’ Copropriétés : Cette aide majeure est spécifiquement dédiée aux copropriétés qui réalisent des travaux de rénovation énergétique performants. Elle vise à financer des bouquets de travaux permettant un gain énergétique significatif (au moins 35%). Le montant de l’aide dépend du gain énergétique obtenu et peut être complété par des bonus (pour les passoires thermiques, par exemple). Elle est versée au syndicat des copropriétaires.
- L’Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) collectif : Cet emprunt peut être souscrit par le syndicat des copropriétaires pour financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Il permet de réaliser les travaux sans avance de trésorerie significative de la part des copropriétaires. Le remboursement est ensuite étalé sur plusieurs années.
- Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : Les entreprises du secteur de l’énergie (fournisseurs d’énergie, de carburant, etc.) ont une obligation d’inciter leurs clients à réaliser des économies d’énergie. En contrepartie, elles proposent des primes pour les travaux d’isolation. Les copropriétés peuvent bénéficier de ces primes CEE, qui sont souvent déduites directement du devis des travaux.
Il est fortement recommandé à la copropriété de se faire accompagner par un professionnel RGE et un accompagnateur Rénov’ pour monter le dossier de financement. Les démarches peuvent être complexes et les conditions d’éligibilité variées. Une bonne connaissance des aides permet de réduire significativement le reste à charge pour les copropriétaires et de faciliter l’acceptation du projet en assemblée générale.