Les chiffres du ministère de la Transition écologique mettent en lumière l’empreinte considérable du secteur du bâtiment en France, qui consomme 43 % de l’énergie nationale et est à l’origine de 23 % des émissions de GES. Ainsi, l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments est devenue une priorité majeure, tant pour des raisons environnementales qu’économiques.
Dans ce contexte, les copropriétés sont de plus en plus concernées par des obligations d’isolation thermique. Ces réglementations visent à réduire la consommation d’énergie, à diminuer les émissions de gaz à effet de serre et à améliorer le confort des occupants. Que dit exactement la loi sur l’isolation des copropriétés ? Existe-t-il des sanctions ? Les réponses dans cet article.
Que dit la loi sur l’isolation des copropriétés ?
La législation française a progressivement renforcé les exigences en matière de performance énergétique des bâtiments, avec un accent particulier sur les copropriétés. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 est l’un des textes fondateurs encadrant ce secteur, fixant des objectifs ambitieux de rénovation énergétique pour atteindre un parc immobilier performant d’ici 2050.
Pour les copropriétés, la réalisation d’un DPE collectif est devenue obligatoire. Ce diagnostic permet d’identifier les passoires thermiques, c’est-à-dire les logements classés F ou G, qui sont les plus énergivores.
La loi Climat et Résilience a également introduit un calendrier strict pour l’interdiction progressive de la location des logements les moins performants. Dès le 1er janvier 2025, les logements classés G seront interdits à la location, suivis par les logements classés F en 2028 et les logements classés E en 2034.
Par ailleurs, depuis 2024, les copropriétés avec 200 lots et plus sont tenues d’établir un PPT (Plan Pluriannuel de Travaux). Cette mesure vise à améliorer leur performance énergétique de manière significative d’ici 2050.
Rappelons que la décision d’engager des travaux d’isolation en copropriété relève de l’assemblée générale des copropriétaires. En règle générale, les travaux visant à améliorer la performance énergétique nécessitent la majorité absolue des voix de l’ensemble des copropriétaires, conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant, pour les travaux de rénovation globale permettant d’atteindre un certain niveau de performance énergétique, une majorité simple peut parfois suffire, à condition que certaines conditions soient réunies.
Isolation extérieure d’un immeuble ancien : obligatoire ?
L’isolation thermique par l’extérieur (ITE) est souvent la solution la plus efficace pour améliorer significativement la performance énergétique d’un bâtiment. Cependant, sa mise en œuvre dans un immeuble ancien soulève des questions spécifiques, notamment en termes d’obligation et de contraintes architecturales.
L’isolation extérieure n’est pas systématiquement une obligation pour tous les immeubles anciens. Cependant, elle le devient dans des situations bien précises, principalement lorsqu’une copropriété entreprend des travaux de ravalement de façade importants.
Depuis le 1er janvier 2017, la loi impose que, lors de travaux de ravalement importants, l’isolation thermique de la façade soit envisagée. Cette obligation s’applique si les travaux concernent plus de 50 % de la surface des façades hors ouvertures. Il en va de même si le coût des travaux d’isolation n’est pas disproportionné par rapport au coût total du ravalement.
Il existe cependant des dérogations à cette obligation. Par exemple, si l’isolation extérieure risque de dégrader l’aspect architectural du bâtiment, si les contraintes techniques sont trop importantes ou si le retour sur investissement est trop faible. Dans ces cas, une étude technique doit justifier l’impossibilité ou la non-pertinence de l’ITE.
Pour les immeubles anciens, l’isolation par l’intérieur peut être une alternative lorsque l’ITE est impossible ou non souhaitable. Cependant, l’ITI réduit la surface habitable des logements et peut créer des ponts thermiques.
La décision d’engager des travaux d’ITE dans un immeuble ancien doit être mûrement réfléchie en assemblée générale, en tenant compte des aspects techniques, esthétiques, financiers et réglementaires. Il est souvent recommandé de contacter un bureau d’études spécialisé pour évaluer la faisabilité et l’impact de ces travaux.
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Isolation de la toiture en copropriété : est-ce une obligation ?
Tout comme pour les façades, l’isolation de la toiture n’est pas une obligation en copropriété. Toutefois, elle est fortement encouragée et peut devenir obligatoire dans le cadre de travaux de rénovation importants.
Lorsque des travaux de réfection de toiture sont entrepris, la loi impose d’intégrer une isolation thermique si celle-ci est techniquement et économiquement faisable. Cette obligation s’inscrit dans la même logique que celle des façades, visant à profiter des travaux lourds pour améliorer la performance énergétique globale du bâtiment.
L’isolation de la toiture peut se faire de différentes manières :
- Par l’extérieur (sarking) : Cette technique est très efficace car elle supprime les ponts thermiques et permet de conserver l’intégralité du volume habitable sous les combles. Elle est souvent réalisée lors d’une réfection complète de la toiture.
- Par l’intérieur : Moins coûteuse et plus simple à mettre en œuvre, elle consiste à isoler sous les rampants de toiture ou au niveau du plancher des combles perdus. Elle est adaptée lorsque les combles sont aménagés ou aménageables.
Le choix de la technique dépendra de la configuration de la toiture, de l’état existant, des contraintes techniques et du budget de la copropriété. Dans tous les cas, il est crucial d’atteindre une résistance thermique suffisante pour maximiser les économies d’énergie et bénéficier des aides financières.
L’isolation de la toiture est d’autant plus pertinente que les combles sont souvent des parties communes ou des parties privatives à usage commun. La décision de réaliser ces travaux est donc prise en assemblée générale, et les coûts sont répartis entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes de copropriété.
Quelles sont les sanctions et les aides disponibles pour le non-respect des obligations d’isolation thermique pour une copropriété ?
Le non-respect des obligations d’isolation thermique en copropriété peut entraîner diverses conséquences, tandis que de nombreuses aides sont mises à disposition pour faciliter ces rénovations.
Sanctions en cas de non-conformité
La principale sanction pour les logements les moins performants (passoires thermiques) est l’interdiction progressive de location. À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués, puis les F en 2028 et les E en 2034.
Pour les copropriétaires bailleurs, cela signifie une impossibilité de remettre leur bien en location ou de renouveler un bail existant s’ils n’ont pas réalisé les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique. Cette mesure a un impact direct sur la valeur locative et patrimoniale des biens concernés.
Bien qu’il n’y ait pas de sanctions directes sous forme d’amendes pour une copropriété qui ne réalise pas les travaux d’isolation, l’absence de rénovation peut entraîner des litiges entre copropriétaires. C’est le cas si certains voient la valeur de leur bien diminuer ou leurs charges augmenter en raison de la mauvaise performance énergétique de l’immeuble.
De plus, le syndic de copropriété a l’obligation de présenter un plan de travaux et de faire voter les résolutions nécessaires. Un manquement à cette obligation pourrait engager sa responsabilité.
Aides disponibles pour les copropriétés
Heureusement, l’État et les collectivités territoriales ont mis en place un ensemble de dispositifs d’aide pour soutenir financièrement les copropriétés dans leurs projets de rénovation énergétique.
- MaPrimeRénov’ Copropriété : Elle est destinée aux copropriétés qui réalisent des travaux permettant un gain énergétique d’au moins 35 %. Le montant de l’aide dépend du gain énergétique et de la situation des copropriétaires.
- L’Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) collectif : Ce prêt permet de financer les travaux de rénovation énergétique sans intérêt. Il est accessible aux syndicats de copropriétaires et peut être cumulé avec MaPrimeRénov’ Copropriété.
- Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : Ces primes sont versées par les fournisseurs d’énergie pour inciter à la réalisation de travaux d’économies d’énergie. Les copropriétés peuvent en bénéficier pour leurs travaux d’isolation.
- La TVA à taux réduit (5,5%) : Sous certaines critères, l’isolation et les autres rénovations énergétiques peuvent bénéficier d’une TVA à taux réduit de 5,5 %, au lieu du taux standard de 20 %.
- Les aides des collectivités territoriales : Certaines communes ou départements et régions proposent des aides complémentaires pour la rénovation énergétique des copropriétés. Il est important de se renseigner auprès des autorités locales.
Il est fréquemment requis de solliciter des experts certifiés RGE et de remplir des exigences précises en matière de performance énergétique pour pouvoir bénéficier de ces dispositifs d’aide.