Votre façade est en mauvais état ? Un ravalement pourrait être la solution. Néanmoins, entreprendre de tels travaux implique souvent une charge financière importante, posant un véritable problème pour de nombreux propriétaires : « Que faire si je ne peux pas payer le ravalement de façade ?«
Si votre situation financière ne vous permet pas d’assumer cette dépense, rassurez-vous : plusieurs solutions existent pour alléger ce fardeau. Mais alors, êtes-vous réellement obligé d’engager ces travaux ? Et quelles sont les aides ou alternatives disponibles ? Les réponses à ces questions se trouvent dans cet article.
Les obligations concernant le ravalement de façade
Le ravalement des façades en France est régi par des dispositions légales, en particulier l’article L132-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), et par des réglementations locales (arrêtés municipaux ou préfectoraux, PLU). Les obligations diffèrent légèrement pour une maison individuelle et un immeuble en copropriété.
Pour une maison individuelle
Conformément à l’article L132-1 du CCH, les détenteurs de maisons individuelles ont l’obligation de maintenir leurs façades (sur rue et sur cour) propres et en bon état. Néanmoins, la périodicité des travaux de ravalement est déterminée au niveau communal et peut donc varier.
Dans certaines communes, un arrêté préfectoral ou municipal impose un ravalement de façade tous les dix ans. C’est notamment le cas dans des villes comme Toulouse, Lyon, Paris et Marseille. Pour vérifier si cette obligation s’applique à votre commune, consultez le site web de la mairie ou prenez contact directement avec le service d’urbanisme municipal.
Dans les communes qui ne sont pas soumises à un arrêté préfectoral, il n’y a pas de périodicité imposée. Toutefois, le maire a la possibilité d’exiger des travaux si l’état de la façade le nécessite ou nuit à l’aspect général de la rue.
Le non-respect de l’obligation décennale (dans les communes concernées) ou d’une injonction du maire peut entraîner une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 750 euros (article L.132-4 du CCH). Le maire peut également faire exécuter les travaux d’office aux frais du propriétaire après mise en demeure restée infructueuse.
En copropriété
Le ravalement de façade d’un immeuble en copropriété est une obligation légale collective qui incombe au syndicat des copropriétaires. Dans les secteurs où un arrêté préfectoral est en vigueur, cette rénovation doit également être entreprise tous les dix ans. Si cette échéance n’est pas respectée, la mairie peut contraindre le syndicat à réaliser les travaux nécessaires et à ses propres frais.
La procédure habituelle prévoit que le syndic inscrive le projet de ravalement à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires. Ces derniers votent alors sur le principe de ces travaux. Le seuil de majorité exigé pour l’approbation dépend du type d’intervention. Une majorité simple suffit pour des travaux d’entretien courant, tandis qu’une majorité absolue est requise si les travaux constituent une amélioration ou sont réalisés sans obligation administrative précise.
Les dépenses relatives au ravalement sont distribuées entre les copropriétaires proportionnellement à leurs tantièmes de copropriété (charges communes générales). Les éléments privatifs (volets, fenêtres, garde-corps privatifs) sont financés individuellement par les propriétaires.
La loi impose qu’à l’occasion de travaux de ravalement importants, une isolation thermique par l’extérieur (ITE) soit réalisée conjointement, sauf dérogation (impossibilité technique, si le bâtiment atteint déjà un niveau de performance énergétique suffisant), dans le but d’optimiser l’efficacité énergétique de l’immeuble.
Quel est le coût d’un ravalement de façade ?
Le coût d’un ravalement de façade varie considérablement en fonction du type et de la surface de votre logement.
Maison individuelle
Comptez en moyenne 30 euros à plus de 100 euros par m². Ce prix dépend de divers facteurs tels que l’état initial de la surface à rénover, les méthodes appliquées, les matériaux utilisés (peinture, crépi, enduit…), et l’accessibilité.
Des travaux complémentaires (isolation par l’extérieur, traitement de l’humidité, remplacement des menuiseries…) augmenteront significativement le budget. Pour une maison de 100 m² au sol avec 150 m² de façade à rénover, le budget se situe souvent entre 4 500 euros et 15 000 euros pour un ravalement de façade simple (sans ITE).
Immeuble en copropriété
Le coût moyen est généralement plus élevé, allant de 80 euros à 200 euros par m² (voire plus si ITE incluse). Pour un immeuble avec une façade de 1 000 m², le coût total du ravalement peut varier considérablement, se situant entre 80 000 euros à 200 000 euros (voire plus).
La répartition de cette dépense entre les copropriétaires se fait au prorata de leurs tantièmes. Par exemple, un copropriétaire possédant 10 % des tantièmes devra prévoir une contribution allant de 8 000 euros à 20 000 euros.
La participation financière d’un copropriétaire individuel peut également varier, allant de 2 000 à 10 000 euros en fonction de la superficie de son lot et des spécificités des travaux entrepris.
À noter que le coût d’un ravalement de façade dépend aussi de l’étendue des travaux, du revêtement, mais surtout de la hauteur de l’immeuble. L’accessibilité du chantier et les travaux annexes (balcons ou isolation extérieure…) sont également des facteurs qui influencent le budget.
Je ne peux pas payer le ravalement de façade : Quelles sont mes solutions ?
Diverses aides pour ravalement de façade sont disponibles, pour payer votre quote-part du ravalement (en copropriété) ou le coût total (maison individuelle). Les conditions sont les critères de revenus ou les décisions prises lors de l’assemblée générale (copropriété).
Échelonnement du paiement
Les propriétaires de maisons individuelles ont la possibilité de négocier un échéancier de paiement directement avec l’entreprise réalisant les travaux. La faisabilité de cet arrangement dépend de la souplesse de l’entreprise ou de l’artisan.
Concernant les copropriétés, ils peuvent solliciter auprès du syndic un étalement des appels de fonds, qui peut s’étendre jusqu’à dix ans. C’est une possibilité légale mais qui doit être acceptée par la copropriété.
Emprunt bancaire
Afin de couvrir les coûts du ravalement de façade de leur maison, les propriétaires (individuels ou copropriétaires) peuvent envisager de contracter un crédit travaux ou un prêt personnel auprès de leur institution bancaire. Les modalités d’accès à ces financements dépendent de votre situation financière.
Les copropriétaires ont également la possibilité de souscrire individuellement un prêt personnel pour financer leur part des travaux décidés lors de l’assemblée générale. Cette démarche est personnelle et n’engage pas la responsabilité de l’ensemble de la copropriété.
Cependant, le syndicat des copropriétaires peut également opter pour un emprunt collectif au nom de la copropriété pour financer les travaux. Ce prêt peut être contracté pour tous les copropriétaires ou pour ceux qui l’acceptent et ceux qui n’ont pas explicitement refusé d’y participer. Les conditions de remboursement sont déterminées lors de l’assemblée générale.
Aides des collectivités locales
Des aides financières proposées par les départements, régions ou communes peuvent être disponibles pour les maisons individuelles et les copropriétés. Néanmoins, leur nature et leur disponibilité dépendent de votre lieu de résidence.
Parmi les dispositifs locaux, le FSL ou Fonds de solidarité pour le Logement, géré au niveau départemental, est bien connu. Il peut accorder des aides (prêts ou subventions) aux personnes en difficulté pour payer des dépenses liées au logement, y compris potentiellement des travaux importants comme un ravalement.
Les critères d’éligibilité au FSL sont spécifiques à chaque département. Pour vérifier votre éligibilité et soumettre une demande, contactez une assistante sociale de MSA ou de la CAF.
Aides financières publiques
Les propriétaires de maisons individuelles peuvent prétendre à plusieurs dispositifs d’aide financière publique.
- MaPrimeRénov’ : Elle peut financer un ravalement s’il est couplé à une Isolation Thermique par l’Extérieur (ITE). Accessible aux propriétaires occupants (selon revenus) et aux propriétaires bailleurs.
- Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : prêt sans intérêt conçu pour financer des travaux de rénovation énergétique (dont l’ITE).
- Aides de l’ANAH : Désormais largement intégrées dans MaPrimeRénov’, mais des programmes spécifiques peuvent subsister pour les situations de précarité énergétique ou d’adaptation du logement.
- Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) : Peuvent financer une partie des travaux d’isolation (ITE).
Les copropriétés peuvent également accéder à des dispositifs de soutien financier.
- MaPrimeRénov’ Copropriété : vise à alléger le coût des travaux jusqu’à 25 % (avec un maximum de 15 000 euros pour chaque logement).
- L’éco-prêt à taux zéro collectif permet de financer sans intérêts les projets de rénovation énergétique, avec un plafond de 50 000 euros pour chaque habitation.
Fonds de travaux
Il s’agit d’une cotisation annuelle obligatoire pour les copropriétaires d’immeubles de plus de dix ans et comportant entre cinquante et deux cents lots. Ce fonds est alloué au financement du PPPT (projet de plan pluriannuel de travaux), aux travaux préconisés dans ce PPPT, et aux interventions urgentes non prévues dans le plan.
Ainsi, il est envisageable d’employer le fonds de travaux pour régler les dépenses votées lors de l’assemblée générale. En revanche, son montant est souvent limité. Si tel est le cas, le syndic peut solliciter une avance exceptionnelle sur charges.
Existe-t-il des aides pour le ravalement de façade sans isolation extérieure ?
Malgré son absence d’impact sur la réduction des pertes de chaleur, certaines subventions sont disponibles pour soutenir financièrement un ravalement simple. Réalisé sans isolation thermique par l’extérieur, il implique essentiellement un nettoyage, une remise en peinture et la réparation des fissures.
Des aides financières pour un ravalement de façade sans isolation extérieure peuvent être attribuées par les collectivités territoriales. Les modalités et les sommes allouées varient en fonction des décisions des conseils départementaux ou régionaux. Pour vérifier si votre département ou votre région contribue au financement de votre ravalement de façade, il est recommandé de se renseigner auprès de sa mairie et de l’Agence départementale de l’information sur le logement (ADIL).
Bien que le taux de TVA standard en France soit de 20 %, les projets d’entretien du logement et de rénovation bénéficient d’un taux réduit de 10 %. Par conséquent, en réalisant un ravalement de façade, vous profiterez d’une TVA à 10 %, tant sur le coût de la main d’œuvre que sur les matériaux entraînant une réduction notable de votre facture finale.
Si vous ne pouvez pas payer un ravalement de façade, explorez l’échelonnement des paiements, les prêts bancaires (individuels ou collectifs en copro), et surtout renseignez-vous activement sur les aides locales (mairie, département, ADIL, FSL) et les aides nationales si votre projet inclut une amélioration énergétique (ITE). La TVA à 10% s’applique dans la plupart des cas pour un ravalement simple sur un logement ancien.