Selon l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), environ 20% des logements en France souffrent de problèmes d’humidité, un fléau qui impacte directement la santé des occupants et l’état du bâti. Face à cette problématique, la question des responsabilités entre propriétaire et locataire est cruciale.
Un logement insalubre ou présentant des signes manifestes d’humidité excessive peut engager la responsabilité du propriétaire. Celui-ci est tenu de fournir un logement décent, exempt de tout risque pour la santé et la sécurité de ses occupants. Comprendre les obligations légales du propriétaire est donc essentiel pour les locataires confrontés à cette situation, afin de connaître les droits et les démarches à entreprendre pour exiger des réparations.
Que dit la loi sur l’humidité dans un logement ?
En France, la loi est claire : un logement doit être décent pour être loué, et une humidité excessive peut le rendre indécent, voire insalubre. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques d’un logement décent. Parmi celles-ci, l’une des conditions primordiales est que le logement assure le clos et le couvert, protégeant ainsi les locaux contre les infiltrations d’eau et les remontées d’eau. Il doit également disposer de dispositifs d’aération suffisants pour permettre le renouvellement de l’air et l’évacuation de l’humidité.
Si l’humidité est telle qu’elle compromet la santé ou la sécurité des occupants (présence de moisissures importantes, champignons, salpêtre, dégradation des structures), le logement est alors considéré comme insalubre. L’insalubrité est une notion plus grave que la non-décence et est régie notamment par le Code de la Santé Publique. Elle peut mener à des arrêtés préfectoraux d’interdiction d’habiter.
La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), bien que ne se concentrant pas spécifiquement sur l’humidité, a renforcé les obligations des propriétaires en matière de décence et de salubrité des logements. Elle vise à lutter contre l’habitat indigne et les « marchands de sommeil ».
En cas de problème d’humidité, le locataire doit en informer le propriétaire. Si aucune solution n’est trouvée, il peut saisir les instances compétentes (service communal d’hygiène et de santé, Agence Régionale de Santé, ou le conciliateur de justice) pour faire constater la non-décence ou l’insalubrité. Le propriétaire aura alors l’obligation de réaliser les travaux nécessaires pour remettre le logement en conformité.
Quelles sont les obligations du propriétaire en cas de logement humide ?
Le propriétaire a l’obligation légale de fournir un logement décent à son locataire. Cette obligation est prescrite par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Les principales obligations du propriétaire en cas de logement humide sont les suivantes :
- Assurer le clos et le couvert : Le propriétaire doit garantir que le gros œuvre (murs, toiture, planchers) est en bon état et protège le logement contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures (fenêtres, portes) et la couverture doivent assurer l'étanchéité.
- Lutter contre les infiltrations d'air parasites et garantir une ventilation suffisante : Le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air non maîtrisées. Surtout, le propriétaire doit s'assurer que les systèmes de ventilation (VMC, grilles d'aération) sont fonctionnels et suffisants pour permettre un renouvellement de l'air et évacuer l'humidité.
- Réaliser les travaux nécessaires : si l'humidité est causée par un problème structurel (fuite de toiture, défaut d'isolation, remontées capillaires, problème de canalisation), il incombe au propriétaire de faire réaliser les réparations nécessaires rapidement.
- Fournir un logement sûr et sain : le logement ne doit présenter aucun risque pour la santé et la sécurité des occupants, ce qui inclut l'absence de moisissures généralisées ou de taux d'humidité excessifs.
Si le locataire signale un problème d’humidité, le propriétaire doit y répondre et intervenir. En cas de manquement, le locataire peut engager des démarches pour le contraindre à effectuer les travaux, pouvant aller jusqu’à une action en justice.
Quels sont les droits du locataire si son logement est insalubre à cause de l’humidité ?
Un logement est considéré comme insalubre s’il présente un danger pour la santé ou la sécurité de ses occupants, l’humidité excessive et la moisissure étant des manifestations courantes. Face à cette situation, le locataire dispose de plusieurs droits.
Tout d’abord, le propriétaire a l’obligation de fournir un logement décent et salubre. Si ce n’est pas le cas, le locataire doit le notifier par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant les problèmes et demandant des travaux. Il est crucial de joindre des preuves (photos, constat d’huissier, certificat médical si l’humidité affecte la santé).
Si le propriétaire ne réagit pas, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation pour trouver une solution amiable. En cas d’échec ou d’urgence, il peut engager une action en justice devant le juge des contentieux de la protection, afin de contraindre le propriétaire à effectuer les travaux. Le juge peut également suspendre le paiement du loyer ou accorder des dommages et intérêts.
En cas d’insalubrité avérée, et notamment si la santé des occupants est compromise, le locataire peut obtenir un préavis de départ réduit à un mois, voire une autorisation de quitter le logement sans préavis. Dans les cas les plus graves (arrêté d’insalubrité), le propriétaire a l’obligation de reloger le locataire à ses frais. Quoiqu’il en soit, il est fortement recommandé de ne jamais cesser de payer le loyer de son propre chef, au risque d’être en tort.
Comment prouver l’humidité dans un logement ?
Prouver l’humidité dans un logement nécessite une observation minutieuse et, parfois, l’utilisation d’outils spécifiques pour en confirmer la présence et identifier la source.
Le premier indicateur est souvent visuel. Recherchez des taches sombres, des auréoles ou des décolorations sur les murs, les plafonds ou les plinthes. La présence de moisissures (petites taches noires, vertes ou blanches) est une preuve irréfutable d’humidité excessive. Une peinture qui s’écaille ou un papier peint qui se décolle sont également des signes alarmants.
L’odeur est un autre indice important. Une odeur de vieux, de moisi, de renfermé ou de terre humide est caractéristique d’un problème d’humidité, même en l’absence de signes visibles. L’air peut également sembler lourd ou saturé.
Au toucher, les surfaces peuvent être froides et humides, même par temps sec. Les boiseries (cadres de fenêtres, parquets) peuvent gonfler, se déformer ou pourrir, tandis que les métaux peuvent rouiller.
Pour une preuve plus objective, le recours à un hygromètre est préconisé. Il s’agit d’un outil simple et abordable qui mesure le taux d’humidité relative de l’air. Un taux supérieur à 60-70% indique une humidité excessive. Un humidimètre de surface peut aussi être utilisé pour mesurer le taux d’humidité directement dans les matériaux (murs, bois), fournissant des données chiffrées sur l’imprégnation en eau.
Enfin, des traces d’eau sous forme de gouttes sur les fenêtres (condensation excessive), notamment le matin, peuvent témoigner d’un manque de ventilation et d’une humidité ambiante trop élevée. La combinaison de ces observations et mesures permet de constituer un dossier solide pour prouver la présence d’humidité.
Comment remédier à l’humidité dans un logement ?
Pour remédier efficacement à l’humidité sur les murs intérieurs dans un logement, il est primordial d’en identifier la cause précise, car les solutions varient considérablement. Souvent, l’excès d’humidité résulte d’une mauvaise ventilation, où l’air vicié et chargé de vapeur d’eau (issue de la cuisine, des douches, du séchage du linge) ne parvient pas à s’évacuer correctement.
Dans ce cas, une aération quotidienne et rigoureuse des pièces, en ouvrant les fenêtres en grand pendant au moins 10 à 15 minutes, matin et soir, est essentielle. L’installation ou la vérification du bon fonctionnement d’une Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC) est également une solution pérenne, assurant un renouvellement constant de l’air. L’ajout d’un climatiseur ou déshumidificateur peut également remédier à un problème d’humidité.
Si l’humidité provient d’infiltrations, il faut rechercher les sources externes : toiture endommagée, fissures dans la façade, problèmes d’étanchéité des menuiseries ou des joints. Des travaux de réparation structurelle s’imposent alors pour colmater les points d’entrée de l’eau. Les remontées capillaires, fréquentes dans les constructions anciennes, nécessitent des interventions plus lourdes, comme l’injection de résine dans les murs ou la mise en place d’une barrière étanche.
Enfin, pour les cas de condensation due à des ponts thermiques ou une isolation insuffisante, une amélioration de l’isolation des murs, l’isolation des combles et le remplacement des fenêtres par du double vitrage peuvent être des solutions durables. Dans tous les cas, consulter un professionnel pour un diagnostic précis est la meilleure approche.