Selon une étude récente, près de 30 % des copropriétaires rencontrent des difficultés à payer leur quote-part des travaux décidés en assemblée générale. Or, ces travaux, une fois votés, sont obligatoires, même en cas d’opposition personnelle. Que faire lorsque vous êtes confronté à cette incapacité financière ?
Bonne nouvelle, cette situation, bien que délicate, n’est pas sans issue : négociations avec le syndic, étalement des paiements, recours à des prêts spécifiques, ou encore mobilisation d’aides telles que MaPrimeRénov’ Copropriété ou l’éco-prêt à taux zéro. Cet article explore toutes ces options pour vous permettre d’aborder plus sereinement vos obligations financières en copropriété.
Les travaux votés en AG sont-ils obligatoires à payer ?
La réponse est affirmative : une fois les travaux votés en Assemblée Générale, tous les copropriétaires sont tenus de les financer, qu’ils aient voté pour, contre, ou qu’ils se soient abstenus.
Cette obligation découle du principe de la majorité. Une fois qu’une décision est prise selon les règles de vote établies par la loi et le règlement de copropriété, elle s’impose à l’ensemble des membres du syndicat des copropriétaires.
Le paiement des travaux en copropriété est une charge commune, répartie entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes de copropriété, sauf disposition contraire du règlement ou décision spécifique de l’AG. Cette contribution financière est essentielle pour la conservation, l’entretien et l’amélioration de l’immeuble.
Il convient de rappeler que des difficultés financières personnelles ne constituent pas un motif légal pour se soustraire à cette obligation. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, est en droit d’exiger le paiement des appels de fonds liés aux travaux votés.
Le syndic a même le devoir d’engager des procédures de recouvrement en cas de non-paiement, afin de garantir la bonne exécution des travaux et la santé financière de la copropriété. Les situations où les travaux votés en AG non réalisés en raison de défaillances de paiement peuvent entraîner des retards importants et des coûts supplémentaires pour l’ensemble des copropriétaires.
Pour aller plus loin, découvrez quelles sont les obligations d’isolation thermique en copropriété.
Quels recours en cas d’impossibilité de paiement de travaux en copropriété ?
La première démarche, et souvent la plus efficace, est de communiquer avec le syndic de copropriété. Expliquer sa situation financière de manière transparente et proposer un échéancier de paiement adapté à ses capacités peut souvent aboutir à un accord. Le syndic, dans l’intérêt de la copropriété et pour éviter des procédures de recouvrement longues et coûteuses, est souvent ouvert à la négociation d’un échelonnement des paiements.
Si la négociation avec le syndic s’avère infructueuse, ou si la somme due pour le paiement des travaux en copropriété est trop importante pour un simple étalement, le copropriétaire peut se tourner vers des solutions de financement externes. À ce titre, les banques proposent divers types de prêts pour financer des travaux. Il peut s’agir de prêts personnels classiques, dont les taux varient en fonction de la durée et du montant, ou de prêts spécifiquement dédiés aux travaux de rénovation.
Dans des cas extrêmes, et si le copropriétaire possède d’autres biens immobiliers, un prêt hypothécaire peut être une option. Bien que cela engage un bien immobilier et doive être considéré avec la plus grande prudence.
Une autre option est d’utiliser des emprunts collectifs entre copropriétaires. Une fois votés et approuvés par les copropriétaires, le syndic de l’immeuble se chargera d’organiser ces emprunts. L’adhésion est volontaire, nécessitant au moins deux copropriétaires participants.
Enfin, bien que ce ne soit pas un recours direct pour l’impossibilité de paiement, il est bon de rappeler la possibilité de contester la décision de l’AG si elle présente des irrégularités. Cependant, cette contestation doit être basée sur des vices de forme ou de procédure et non sur l’incapacité de payer.
Si suite à une obligation de ravalement de façade, votre syndicat de copropriété a voté le début des travaux, découvrez vos options si vous ne pouvez pas payer le ravalement de façade.
Quelles aides pour financer des travaux en copropriété qu’on ne peut pas payer ?
Il existe des aides pour payer ses charges de copropriété ou du moins pour réduire le montant de vos charges de copropriété. Les copropriétés peuvent bénéficier de subventions auprès de l’Anah via le programme MaPrimeRénov’ Copropriété.
Cette aide est destinée aux syndicats de copropriétaires pour des travaux visant une amélioration significative de la performance énergétique de l’immeuble. Les conditions d’éligibilité incluent généralement un gain énergétique minimal (souvent 35 %), l’accompagnement par un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO), et l’ancienneté de l’immeuble.
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un autre dispositif national très pertinent pour le paiement des travaux en copropriété. Il permet de financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique sans payer d’intérêts.
Les syndicats de copropriétaires peuvent souscrire un « éco-PTZ collectif » pour financer les travaux sur les parties communes ou les équipements communs. Chaque copropriétaire peut également souscrire un « éco-PTZ individuel » pour financer sa quote-part des travaux.
Les CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) constituent aussi une option pour les copropriétés. Ce système contraint les fournisseurs d’énergie à financer des travaux de rénovation énergétique, et les copropriétés peuvent en bénéficier.
Les projets doivent améliorer l’efficacité énergétique, comme l’isolation des combles ou le calorifugeage. Certaines interventions peuvent même être financées à 100 %. Attention, seules les copropriétés de plus de deux ans sont éligibles à cette aide.
Peut-on vous obliger à réaliser des travaux en copropriété ?
Dès lors que des travaux sont approuvés en Assemblée Générale, qu’il s’agisse de travaux d’entretien, de conservation de l’immeuble, d’amélioration ou de mise en conformité, ils deviennent obligatoires pour l’ensemble des copropriétaires.
Refuser de payer sa part après un vote régulier expose le copropriétaire à des procédures de recouvrement amiables puis judiciaires, incluant des pénalités de retard et des frais de procédure.
En cas de non-paiement prolongé, le syndicat des copropriétaires peut obtenir une injonction de payer, voire engager une saisie sur les comptes bancaires ou même sur le lot de copropriété du débiteur. La question de savoir s’il est possible d’obliger un copropriétaire à faire des travaux trouve donc une réponse ferme dès lors qu’il s’agit de décisions prises collectivement.
Concernant les travaux sur les parties privatives, en principe, un copropriétaire est libre d’aménager son appartement comme il l’entend, à condition de ne pas porter atteinte aux parties communes ou à la structure de l’immeuble. Cependant, il existe des situations où un copropriétaire peut être contraint de réaliser des travaux dans sa partie privative. C’est notamment le cas si les travaux sont rendus nécessaires par l’état de l’immeuble, s’ils sont imposés par la loi ou si le règlement de copropriété l’exige pour des raisons spécifiques.
De plus, l’AG peut, dans certains cas, imposer des travaux sur les parties privatives si ces travaux sont d’intérêt collectif et visent à assurer la conservation de l’immeuble ou à améliorer ses performances globales. Par exemple, le remplacement de fenêtres par des modèles plus performants peut être imposé si cela fait partie d’un plan global de rénovation énergétique de la copropriété.
En cas de non-respect de ces obligations, le syndic peut, après mise en demeure restée infructueuse, engager des actions en justice. Cela sert à contraindre le copropriétaire à exécuter les travaux ou à en supporter le coût si la copropriété doit les faire réaliser à sa place.
À l’inverse, pour des travaux réalisé dans votre appartement, pour améliorer votre DPE par exemple, il existe des prescriptions pour les travaux en copropriété.