En France, on estime que près de 7 millions de logements sont classés F ou G, les deux plus mauvaises catégories du DPE, ce qui représente un défi majeur pour les propriétaires d’appartements anciens. Améliorer le DPE de ces biens ne relève pas seulement d’une démarche écologique, mais aussi d’un investissement judicieux pour valoriser son patrimoine, réduire ses factures et se conformer aux futures réglementations.
Avec la prise de conscience croissante des enjeux écologiques et l’envolée des prix de l’énergie, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un indicateur clé de la valeur d’un bien immobilier. Il renseigne sur sa consommation énergétique et son impact environnemental, influençant directement la décision d’achat ou de location. Il est donc essentiel de comprendre les leviers à actionner pour transformer un appartement énergivore en un logement plus performant et attrayant sur le marché.
Pourquoi les appartements anciens ont-ils généralement un mauvais DPE ?
Les appartements anciens affichent souvent un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) médiocre, reflétant une consommation d’énergie élevée. Plusieurs facteurs expliquent cette situation.
Tout d’abord, l’isolation thermique est souvent le point faible majeur. Construits à une époque où les préoccupations énergétiques étaient moindres, ces logements disposent rarement d’une isolation performante des murs, des toits et des sols. Les fenêtres à simple vitrage sont également monnaie courante, occasionnant d’importantes déperditions de chaleur en hiver et une surchauffe en été.
Ensuite, les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sont fréquemment obsolètes. Chaudières anciennes, chauffages électriques résistifs et chauffe-eau énergivores contribuent à une consommation excessive. L’absence de régulation efficace de la température accentue ce gaspillage.
De plus, une ventilation souvent insuffisante ou inadaptée peut entraîner des problèmes d’humidité et une dégradation de la qualité de l’air intérieur, nécessitant un chauffage ou une climatisation accrue pour le confort. Les ponts thermiques, ces zones où l’isolation est rompue (jonctions murs/planchers, balcons), sont également plus nombreux dans les constructions anciennes, créant des pertes de chaleur localisées.
Enfin, une méconnaissance des bonnes pratiques en matière d’économie d’énergie par les occupants, combinée à l’absence d’incitations financières pour la rénovation, peut perpétuer ce mauvais DPE. Ces éléments combinés expliquent pourquoi rénover un appartement ancien est souvent une étape indispensable pour améliorer son DPE et réduire ses factures énergétiques.
Quels sont les travaux prioritaires pour améliorer le DPE d’un appartement ancien ?
Pour améliorer significativement le DPE d’un appartement ancien, il est crucial de cibler les travaux qui auront le plus grand impact sur la consommation énergétique. La priorité doit être donnée à l’isolation.
- Isolation thermique : L’isolation des murs est primordiale, qu’elle soit par l’intérieur ou par l’extérieur. L’isolation par l’extérieur (ITE) est souvent plus efficace car elle supprime les ponts thermiques, mais elle est plus complexe à mettre en œuvre en copropriété puisqu’elle requiert souvent un ravalement de façade. L’isolation des combles, si l’appartement est situé au dernier étage, représente également un excellent levier d’amélioration. Enfin, le remplacement des fenêtres simple vitrage par du double, voire du triple vitrage, réduit considérablement les déperditions de chaleur, c’est comme enfiler un pull chaud à votre logement !
- Système de chauffage et de production d’eau chaude : Remplacer une chaudière ancienne par un modèle plus performant, comme une chaudière à condensation, une pompe à chaleur ou un système de chauffage biomasse, permet de réaliser des économies d’énergie substantielles. L’installation d’un chauffe-eau thermodynamique ou solaire pour la production d’eau chaude sanitaire est également une excellente option.
- Ventilation : Une bonne ventilation est essentielle pour un air sain et pour éviter l’humidité, mais elle peut aussi entraîner des déperditions de chaleur. L’installation d’une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) simple flux hygroréglable ou double flux permet de maîtriser le renouvellement de l’air tout en limitant les pertes énergétiques.
- Autres postes : Penser à l’isolation des planchers bas et à l’optimisation de l’éclairage en optant pour des ampoules LED à faible consommation, peut également contribuer à une meilleure performance énergétique globale.
Il est recommandé de réaliser un audit énergétique avant d’engager des travaux. Cet audit permettra d’identifier précisément les points faibles de l’appartement et de hiérarchiser les actions à mener pour une efficacité maximale. Consultez également les obligations vis-à-vis de l’isolation thermique en copropriété.
Amélioration du DPE en copropriété : Ce qu’il faut savoir
L’amélioration du DPE d’un appartement situé en copropriété présente des spécificités. De nombreux travaux impactant la performance énergétique relèvent des parties communes de l’immeuble. C’est le cas par exemple de l’isolation de la façade ou de la toiture, ou du remplacement d’un système de chauffage collectif.
Dans ce contexte, la décision d’engager des travaux doit être prise collectivement par les copropriétaires lors de l’assemblée générale. Le syndic de copropriété joue un rôle central dans ce processus. C’est lui qui prépare les résolutions, sollicite les devis, et informe les copropriétaires sur les aides financières disponibles. Il est également responsable de la gestion administrative et technique des travaux une fois qu’ils ont été votés.
La Loi Climat et Résilience a renforcé les obligations des copropriétés en matière de performance énergétique. Elle impose la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les immeubles de plus de 15 ans et un DPE collectif pour les bâtiments dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Ces mesures visent à encourager et à faciliter la rénovation énergétique à l’échelle de l’immeuble, ce qui est souvent plus efficace et plus rentable que des rénovations individuelles fragmentées.
Pour les copropriétaires, il est essentiel de s’informer, de participer activement aux assemblées générales et de voter en faveur des résolutions concernant les travaux de rénovation énergétique. L’union fait la force en matière de copropriété, et une approche collective est souvent la plus efficace pour atteindre de meilleures performances énergétiques pour l’ensemble du bâtiment.
Quelles aides pour améliorer le DPE d’un appartement ancien ?
De nombreuses aides financières sont disponibles pour soutenir les propriétaires dans leurs projets de rénovation énergétique et améliorer le DPE de leur appartement ancien. Ces dispositifs visent à alléger le coût des travaux et à encourager la transition énergétique.
Parmi les principales aides, on retrouve :
- MaPrimeRénov’ : Cette aide de l’État est accessible à tous les propriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs, et son montant est modulé en fonction des revenus du foyer et des gains énergétiques réalisés. Elle finance un large éventail de travaux d’isolation, de chauffage et de ventilation dans le cadre d’une rénovation d’ampleur.
- L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : Ce prêt permet de financer des travaux de rénovation énergétique sans intérêt. Il est accessible aux propriétaires et aux copropriétés et peut être cumulé avec MaPrimeRénov’.
- La TVA à taux réduit (5,5%) : Certains travaux d’amélioration de la performance énergétique bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5%, au lieu du taux normal de 20%.
- Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : Ces aides sont versées par les fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, fioul) et peuvent prendre la forme de primes, de bons d’achat ou de diagnostics gratuits. Elles sont accordées en fonction des économies d’énergie générées par les travaux.
- Les aides des collectivités locales : Certaines régions, départements ou communes proposent des aides complémentaires pour la rénovation énergétique. Il est recommandé de se renseigner auprès de sa collectivité.
Il est conseillé de se rapprocher des organismes comme l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) ou les Espaces Conseil France Rénov’ pour obtenir des informations personnalisées sur les aides disponibles et les démarches à suivre. Ces conseillers peuvent accompagner les propriétaires dans le montage de leur projet et l’obtention des financements.
Bon à savoir : Il n’existe pas encore d’interdiction de vente d’un appartement avec un DPE G ou F (passoire thermique). En revanche, il est bel et bien interdit de louer avec un DPE G depuis le 1er janvier 2025.